承租人不支付租金时，该如何处理？

一、案情简介：

2015年10月10日，李某将其所有的位于长春市朝阳区某某大路某某号自有房屋出租给朱某用于经营，约定租期五年，租金40万/年。租金每半年支付一次，每年的10月15日前和次年的4月15日前支付20万。2018年4月15日前，朱某仅支付33333元，其余租金未给付，朱某继续使用案涉房屋。李某诉请解除合同，返还房屋，支付占有使用期间的费用，朱某反诉案涉房屋漏水，给其造成了损失，要求减免10个月租金。

二、争议焦点：

1、朱某是否符合根本违约的情形，李某诉请要求解除合同的主张是否能得到支持？

2、李某是否尽到维修义务，朱某主张漏水要求减免10个月租金是否有依据？

三、律师分析：

1、朱某未按照合同约定支付租金，符合根本违约的情形，且合同明确约定逾期五日未支付租金的，出租方有权要求解除合同；

2、朱某主张房屋漏水，李某尽到了维修义务，且朱某提供的证据无法证明其真实性，也未提供证据证明将漏水的情况通知到李某，朱某10个月的租金损失没有法律依据和证据支持。

三、裁判结果：

1、合同解除，朱某返还案涉房屋，支付李某拖欠的租金；

2、免除朱某一个月的租金。

四、律师风险提示：

1、作为出租方，在签订房屋租赁合同时可以将房屋的维修义务约定归承租方；

2、作为承租方，在房屋出现漏水或者其他本身存在的质量问题需要进行维修时，应及时保存证据并通知到出租方。