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案外人执行异议之诉(以房抵债的效力)

作者:李伟 来源:找法网 日期:2017-06-28 09:33

案情简介:

2013年,被告杨某以自己出资购买位于某小区的房屋抵押给被告某担保公司,因该房屋未办理产权,故双方并未办理抵押权登记。2014年7月2日,因被告杨某欠原告孙某借款67.5万元,故将本案诉争房屋作价57万卖给原告,并签订了《房屋抵欠款协议》与《个人房屋买卖协议》,因该房屋未办理产权登记,故双方并未办理过户登记手续。2015年,被告某担保公司起诉原告杨某追偿权纠纷,查封本案诉争房屋,并在胜诉判决生效后,申请强制执行该房屋。原告提出执行异议被驳回后提起执行异议之诉,请求确认原告与被告杨某签订的《个人房屋买卖协议有效,停止对本案诉争房屋的执行。

争议焦点:1、以房抵债行为是否有效?2、原告是否享有足以排除对该房屋强制执行的民事权益?

裁判要点:

1、本案中《个人房屋买卖协议书》与《房屋抵欠款协议》在签订前,被告杨某与原告之间确实存在借款合同关系。但《个人房屋买卖协议书》与《房屋抵欠款协议》是在被告杨某未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为房屋买卖关系,将借款本息67.5万元中的57万元转化为已付购房款,并对房屋买卖合同的生效、房屋交付、办理产权事宜作出了约定。本案中被告杨某与原告经协商一致终止借款合同关系,建立房屋买卖合同关系,因借款合同到期被告杨某难以清偿债务,通过将其所有的房屋出售给原告的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,也是当事人形成的变更法律关系性质的一致意思表示,故原告与被高杨某签订的《个人房屋买卖协议书》与《房屋抵欠款协议》合法有效,以房抵债行为是有效的。

2、原告现为该房屋的实际权利人,理由如下:

(1)在某人民法院于2015年1月20日查封本案诉争房屋之前,原告与被告杨某已于2014年7月2日签订合法有效的书面买卖合同即《个人房屋买卖协议》。

(2)被告杨某在法院查封之前实际履行《个人房屋买卖协议》,将房屋交付给原告,由其占有、使用;

(3)被告杨某与原告经协商一致将借款合同关系转变为房屋买卖关系,将借款本息67.5万元中的57万元转化为已付购房款,故原告已支付该房屋的全部价款;

(4)本案诉争房屋未能办理过户登记手续系因该房屋目前不能办理产权证书,并非原告自身原因所致。

综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定,原告享有足以排除对该房屋强制执行的民事权益。


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